買二手房時怎么避免居間合同糾紛？買二手房時
居間合同糾紛中由誰承擔舉證責任？居間合同糾
也只有這樣，筆者認為才能真正體現作為有償合同中的居間人是否盡了注意義務，如不能舉證證明其已盡善良行為人的注意義務，即為過失，就應對委托人因此所受的損害，負賠償責任，這也是符合權利和義務相一致的原則。
因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。第四百二十七條還規定居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。
居間在經濟生活領域通常又被人稱作“中介”，居間合同在《合同法》頒布實施以前，屬于無名合同，其主要由《民法通則》中*類似的條款加以調整，而在《合同法》中，設專章對居間合同加以規定，明確了其作為獨立有名合同的法律特征，這對調整我國日益發達的居間活動起了重大的促進作用?！逗贤ā返谒陌俣臈l的規定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。根據該法條，可以看出居間合同通常只有兩方當事人，即為他方提供報告訂約機會或提供交易媒介的居間人，以及給付報酬一方的委托人，在少數情況下會有訂立合同的第三人作為共同訴訟當事人參加訴訟。在審判實踐中...
對此，筆者認為，作為《合同法》的立法本意，“誠實信用”、“公平合理”原則是體現在整部法律之中的，如在此類賠償性居間合同糾紛中片面地強調“誰主張誰舉證”，筆者認為是有悖于立法本意的，其理由如下：1、居間合同的訂立是以委托人和居間人之間的相互信任為前提的，委托人讓居間人給其提供訂立合同的機會，是基于相信以居間為職業的居間人具有在該類居間行為中具有超越常人的辨別能力，其能為委托人訂立合同提供真實而便捷的途徑，故居間人的居間活動應體現出誠實信用原則;2、居間合同是有償合同，作為居間人提供訂立合同機會，如能促成合同訂立是能取得酬金的，作為委托人付酬當然是想居間人認真履行職責，而居間人為取得報酬也理應盡職為委托人服務;3、居間合同要求居間人應當就訂立合同的事項向委托人如實報告。
《合同法》明確地列舉出居間人要承擔損害賠償的要件，即要有證據證明居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，居間人才會承擔損害賠償責任。但在審判實務中，作為委托人很難取得證據來證明居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，假如有，也只是一些表面或片面的現象，嚴格說來都有不算有效證明，很難得到審判人員的認同，在此情況下，作為原告方的委托人就相當尷尬了，一方面基于對居間人的信任，接受了其提供的指示或媒介服務，而另一方又卻因訂立了合同造成了損失，又沒法證明居間人明顯過錯或重大過失，而依照“誰主張誰舉證”的原則，通常情況下應由作為原告方的委托人舉證，由于無法提交充分證據證明其訴訟請求，從而喪失索賠的機會。
對此，筆者認為，作為《合同法》的立法本意，“誠實信用”、“公平合理”原則是體現在整部法律之中的，如在此類賠償性居間合同糾紛中片面地強調“誰主張誰舉證”，有悖于立法本意的，其理由如下：1、居間合同的訂立是以委托人和居間人之間的相互信任為前提的，委托人讓居間人給其提供訂立合同的機會，是基于相信以居間為職業的居間人具有在該類居間行為中具有超越常人的辨別能力，其能為委托人訂立合同提供真實而便捷的途徑，故居間人的居間活動應體現出誠實信用原則;2、居間合同是有償合同，作為居間人提供訂立合同機會，如能促成合同訂立是能取得酬金的，作為委托人付酬當然是想居間人認真履行職責，而居間人為取得報酬也理應盡職為委托人服務;3、居間合同要求居間人應當就訂立合同的事項向委托人如實報告。
通過對上述法條的分析我們不難看出，在此類居間合同糾紛中，作為原告的居間人只要舉證證明促成合同成立，就可以取得酬金，而酬金的多少則可以依據約定或者公平合理原則加以確定。
在此類型糾紛中，一般情況下，居間人是作為原告參加訴訟，而被告通常是委托人。根據《合同法》第四百二十六條規定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。
通過對上述法條的分析我們不難看出，在此類居間合同糾紛中，作為原告的居間人只要舉證證明促成合同成立，就可以取得酬金，而酬金的多少則可以依據約定或者公平合理原則加以確定。假使沒能促成合同成立的，也可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用，所以在此類糾紛中，原告的舉證責任合符“誰主張誰舉證”的原則，并且作為原告的居間人也容易舉出是否促成合同成立的證據，在訴訟中，其舉證權利和義務是一致的;對于作為被告的委托人，如要提出抗辯，同樣只要舉出合同是否訂立的證據就行，也合符“誰主張誰舉證”的原則，在此不累述。
根據《合同法》第四百二十六條規定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。
居間在經濟生活領域通常又被人稱作“中介”，居間合同在《合同法》頒布實施以前，屬于無名合同，其主要由《民法通則》中*類似的條款加以調整，而在《合同法》中，設專章對居間合同加以規定，明確了其作為獨立有名合同的法律特征，這對調整我國日益發達的居間活動起了重大的促進作用。
《合同法》第四百二十四條的規定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。根據該法條，可以看出居間合同通常只有兩方當事人，即為他方提供報告訂約機會或提供交易媒介的居間人，以及給付報酬一方的委托人，在少數情況下會有訂立合同的第三人作為共同訴訟當事人參加訴訟。
綜前所述，筆者認為在處理這類居間合同糾紛中，除強調原告方即委托人的舉證責任的同時，還應要求被告即居間人舉證證明其在居間活動中，已經做到了必要的注意義務。具體而言，在前面所述的空車配載信息居間活動中，居間人應提供其已充分注意到了承運人的身份證明，貨車所有權屬及車況，并以書面方式加以轉載或復印留檔的證據;在房屋中介中，居間人已經核對了當事人所提交的房屋所有權證明原件，并將其復印留檔備查的證據。
由于第三人有意或無間逃避承擔法律責任，往往下落不明，一去不返，在此情況下，作為委托人往往只好找到居間人要求賠償，而作為居間人的不愿賠償或為賠償標準無法形成一致意見，從而引起糾紛。根據《合同法》第四百一十五規定，居間人應當就有關訂立合同事項向委托人如實報告。
下面著重談談另外一類居間合同糾紛。二、因賠償而引起的居間合同糾紛在這類居間合同糾紛中，往往是委托人作為原告，居間人作為被告參加訴訟。作為原告方的訴訟請求及理由也多半是以居間人提供的合同訂立的機會有誤，雖然委托人與第三人訂立了合同，但該合同的履行卻造成委托人損失，例如介紹空車配載信息，承運人將委托人的貨物運走后卻下落不明;房屋中介中，委托人在締結合同后并在履行義務中才發現對方根本無權處分房屋，而委托人為此卻已經付出了一定的代價，等等……。
假如居間人在居間活動中充分盡到注意義務，是減少該類糾紛，維護居間活動正常秩序的有效途徑，并且居間人將其在居間活動中所盡的注意義務加以記載形成書面證據，并未加重居間人的義務，相反，對其更好從事和開展該項經濟活動是有益的。
綜前所述，筆者認為在居間合同糾紛案件的審理中，審判人員不僅僅強調“誰主張誰舉證”，還要在由損害賠償而引起的居間合同糾紛中，強調由居間人來舉證證明其已盡注意義務，其在居間過程中無重大過失，如不能證明，就應承擔賠償責任，而不是單純的要求委托人舉證證明居間人的故意行為，這才有利于體現誠實信用原則，更利于規范居間活動。
綜前所述，在居間合同糾紛案件的審理中，審判人員不僅僅強調“誰主張誰舉證”，還要在由損害賠償而引起的居間合同糾紛中，強調由居間人來舉證證明其已盡注意義務，其在居間過程中無重大過失，如不能證明，就應承擔賠償責任，而不是單純的要求委托人舉證證明居間人的故意行為，這才有利于體現誠實信用原則，更利于規范居間活動。
但在審判實務中，作為委托人很難取得證據來證明居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，假如有，也只是一些表面或片面的現象，嚴格說來都有不算有效證明，很難得到審判人員的認同，在此情況下，作為原告方的委托人就相當尷尬了，一方面基于對居間人的信任，接受了其提供的指示或媒介服務，而另一方又卻因訂立了合同造成了損失，又沒法證明居間人明顯過錯或重大過失，而依照“誰主張誰舉證”的原則，通常情況下應由作為原告方的委托人舉證，由于無法提交充分證據證明其訴訟請求，從而喪失索賠的機會。
根據《合同法》第四百一十五規定，居間人應當就有關訂立合同事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。
具體如下：(一)因酬金支付而引起的居間合同糾紛。從居間合同的定義來看，其具有有償、諾成、不要式合同的特征。在此類型糾紛中，一般情況下，居間人是作為原告參加訴訟，而被告通常是委托人。
由于第三人有意或無間逃避承擔法律責任，往往下落不明，一去不返，在此情況下，作為委托人往往只好找到居間人要求賠償，而作為居間人的不愿賠償或為賠償標準無法形成一致意見，從而引起糾紛。
假使沒能促成合同成立的，也可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用，所以在此類糾紛中，原告的舉證責任合符“誰主張誰舉證”的原則，并且作為原告的居間人也容易舉出是否促成合同成立的證據，在訴訟中，其舉證權利和義務是一致的;對于作為被告的委托人，如要提出抗辯，同樣只要舉出合同是否訂立的證據就行，也合符“誰主張誰舉證”的原則。
在處理這類居間合同糾紛中，除強調原告方即委托人的舉證責任的同時，還應要求被告即居間人舉證證明其在居間活動中，已經做到了必要的注意義務。具體而言，在前面所述的空車配載信息居間活動中，居間人應提供其已充分注意到了承運人的身份證明，貨車所有權屬及車況，并以書面方式加以轉載或復印留檔的證據;在房屋中介中，居間人已經核對了當事人所提交的房屋所有權證明原件，并將其復印留檔備查的證據。
在審判實踐中，有可能產生的居間合同糾紛不外乎二大類，即因酬金而引起的糾紛，另一種為賠償性糾紛。一、因酬金支付而引起的居間合同糾紛。從居間合同的定義來看，其具有有償、諾成、不要式合同的特征。
(二)因賠償而引起的居間合同糾紛在這類居間合同糾紛中，往往是委托人作為原告，居間人作為被告參加訴訟。作為原告方的訴訟請求及理由也多半是以居間人提供的合同訂立的機會有誤，雖然委托人與第三人訂立了合同，但該合同的履行卻造成委托人損失，例如介紹空車配載信息，承運人將委托人的貨物運走后卻下落不明;房屋中介中，委托人在締結合同后并在履行義務中才發現對方根本無權處分房屋，而委托人為此卻已經付出了一定的代價，等等。
居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任?！逗贤ā访鞔_地列舉出居間人要承擔損害賠償的要件，即要有證據證明居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，居間人才會承擔損害賠償責任。
從起訴到結案需要多長時間？居間合同糾紛證據
如*近新聞報道的“杭州購車，山東維權”事件中，買家王先生便對自己必須遠赴山東維權的困難始料未及。在這種情況下，通過協議管轄來加強訴訟確定性不失為一個很好的選擇。
喬某立刻將此情況向網上商城投訴，卻發現該商城不愿兌現“假一賠三”的承諾。此時喬某若希望通過訴訟維權的話，既可以起訴賣家要求其承擔違約責任，也可以起訴商城要求其按照服務協議履行義務。但在選擇管轄法院上，則因起訴理由的不同而存在以下區別：第一，若要求該網上商城承擔承諾的“假一賠三”的責任，喬某只能向杭州市西湖區人民法院起訴。
之后喬某通過頁面設置步驟與手機賣家進行交易，填寫收貨地址為北京市懷柔區喬某的公司所在地，按照交易步驟設置買方應于收到貨后通過確認程序將貨款交付賣家。下單后賣家將貨物交給其所在地物流公司發運，喬某在收獲地址收到貨后確認付款。
在適用合同協議管轄規定時，應當對以下幾個方面加以注意：（1)必須以書面協議選擇管轄法院；（2)當事人協議選擇管轄法院的范圍限于與爭議有實際聯系的地點；（3)協議選擇管轄法院的，不得違背級別管轄和專屬管轄的規定。
同時依照我國法律規定，當事人在合同中明確約定履行地點的，應當以約定履行地作為合同履行地。因此，本案中該買賣合同的履行地可以認定為北京市懷柔區，該區人民法院對喬某訴賣家的買賣合同糾紛亦享有管轄權，喬某可以依法向該法院起訴。
由此可知，在合同當事人對管轄法院有特別約定，且約定符合協議管轄要求時，應當尊重合同當事人意見。而在合同當事人并無特別約定的情形下，被告住所地以及合同履行地人民法院均有管轄權。網購中發生的合同仍應適用合同糾紛管轄規定，但在網購中，交易人除與賣家發生買賣合同關系外，也會同提供電子網絡平臺的第三方發生服務協議糾紛，下面就讓我們通過一則案例來看在網購中當事人應向哪里的法院起訴進行維權。
在我國以被告所在地管轄為原則,原告所在地管轄為例外是民事訴訟法中地域管轄的一般規定。除一般規定外，我國民事訴訟法還依據被告住所地、訴訟標的所在地、法律事實所在地以及當事人意愿等因素設計了特殊地域管轄、專屬管轄、協議管轄等制度，以適應司法實踐中方便訴訟的具體需求。
根據法律規定，合同當事人還可以通過書面協議來選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點所屬人民法院管轄。在本案中，被告網上商城的住所地為西湖區人民法院，且協議管轄并未違反專屬管轄與級別管轄的規定，因此西湖區人民法院根據雙方的管轄協議享有管轄權。
在交易中，喬某與網上商城之間存在電子商務服務合同關系，喬某要求商城按照履行“假一賠三”承諾的糾紛應當以《服務協議》為基礎。由于《服務協議》中已對服務糾紛管轄權作出了選擇——約定由杭州市西湖區人民法院管轄。
例如，家住北京市石景山區的喬某在北京市懷柔區上班，2012年3月，喬某看到某網上商城標有“你敢買，我敢賠”的廣告標語后，了解到該網上商城承諾所有商品都是正品保障、假一賠三。喬某出于對商城的信任，在該商城上向浙江省杭州市蕭山區內的賣家訂購了iPhone4手機一部。
第二，若起訴追究賣家違約責任，喬某可以在懷柔區人民法院起訴。在喬某與iPhone手機賣家的買賣合同中，并沒有約定合同的管轄法院。因此不適用協議管轄的規定，而直接適用合同糾紛的特殊管轄。
根據我國民事訴訟法的規定，合同當事人可以通過書面協議來選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點所屬人民法院管轄，以減少訴訟中管轄法院不可預知的風險。
而本書認為，網購中的“包郵”的行為僅是商家在銷售活動中的促銷行為，僅能說明買賣貨物的運輸費用由誰承擔，并不能代表雙方約定了買方“上門取貨”的義務。在交易發生時，無論賣家是否“包郵”，買方往往不具備挑選運輸公司的議價權，貨物的運輸事宜也是由賣方根據銷售價格統籌安排，因此不能僅因郵費由買方負擔而將發貨行為視作買方的“上門提貨”。
在我國以被告所在地管轄為原則,原告所在地管轄為例外是民事訴訟法中地域管轄的一般規定。除一般規定外，我國民事訴訟法還依據被告住所地、訴訟標的所在地、法律事實所在地以及當事人意愿等因素設計了特殊地域管轄、專屬管轄、協議管轄等制度，以適應司法實踐中方便訴訟的具體需求。以上制度包括了合同、票據、侵權、海商、不動產糾紛、港口作業糾紛以及繼承遺產糾紛各個方面，由當事人在訴訟實踐中根據案件客觀情況予以適用。合同是民事主體進行民事交易、發生民事法律關系的*常見形式。合同糾紛的管轄權確定可能涉及特殊地域管轄制度以及協議管轄制度的分析。民事訴訟法中特殊地域管轄規定，因合同糾紛提起訴訟...
第三，合同當事人應當學會運用協議管轄來增強糾紛管轄的確定性。網購合同中賣方義務內容的多樣性，以及司法實踐中對于“合同履行地”的確認的爭議，致使司法實踐中對合同管轄權的確定也存在不統一的現象。
這里值得注意的是，在如何確定“合同履行地”的問題上，我國司法界存在爭議。有人認為網購過程中，合同履行地的確定與賣家是否“包郵”有關，賣家包郵銷售的，賣家有義務按照收貨地址交貨，因此收貨地址為合同履行地；郵費由買家承擔的，視為買家上門提貨，賣家將貨物寄出即視為履行了交貨義務，發貨地為合同履行地。
根據規定，合同糾紛由被告住所地或者合同履行地法院管轄。本案中被告賣家的住所地位于杭州市蕭山區，因此考察懷柔法院是否具有案件管轄權則要看手機買賣合同的履行地是否為北京市懷柔區。在本案中，喬某購買手機的訂單信息中顯示的收件地址為“北京市懷柔區青春路”，根據合同的整體內容來看，賣家負有將買賣貨物發至買家提供的收貨地址的義務，因此合同履行地應為收貨地址所在地。
當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，標的物需要運輸的，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人。同時，根據我國2012年修正的《民事訴訟法》規定，在不違反級別管轄和專屬管轄規定的前提下，合同當事人還可以通過書面協議來選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等于爭議有實際聯系的地點所屬人民法院管轄。
綜上，合同履行地的確定不能僅依是否“包郵”確定，而應當具體看合同內容中體現出的買賣雙方的義務。在網購合同中，則具體應考察賣方義務體現為“將貨物運至買方所在地”還是“一經發貨概不負責”。當合同內容指向前者時，貨物運至買方所在地方能看作已完成交付，因此買方收貨地應當為合同履行地。
在購買手機的過程中，喬某首先在商城網站上進行了注冊，注冊的同時與商城簽訂《服務協議》，協議中約定與商城服務有關的糾紛管轄法院為浙江省杭州市西湖區人民法院（杭州市西湖區為商城主要辦事機構所在地）。
根據我國合同法的相關規定，合同履行地應在合同中明確約定。合同未明確預定履行地時，給付貨幣的，接受貨幣一方所在地為履行地;交付不動產的，不動產所在地為履行地；給付其他標的的，履行義務一方所在地為履行地。
以上制度包括了合同、票據、侵權、海商、不動產糾紛、港口作業糾紛以及繼承遺產糾紛各個方面，由當事人在訴訟實踐中根據案件客觀情況予以適用。合同是民事主體進行民事交易、發生民事法律關系的*常見形式。
在使用過程中喬某發現機器經常出現死機、信號不好的情況，于是前往聯通維修中心區維修。后卻被聯通公司告知“產品不是聯通版正品行貨手機，且該手機沒有入網許可證是國家不允許銷售的手機，屬于假冒偽劣產品”。
合同糾紛的管轄權確定可能涉及特殊地域管轄制度以及協議管轄制度的分析。民事訴訟法中特殊地域管轄規定，因合同糾紛提起訴訟的，由被告住所地或者合同履行地法院管轄。合同履行地是指合同規定的履行義務的地點，主要指合同標的物的交付地。
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